Dans sa Circulaire du 23 février 2016 relative aux opérations immobilières des pouvoirs locaux la Direction Générale Opérationnelle 5 (pouvoirs locaux, action sociale et santé) rappelle les obligations juridiques qui s'appliquent à tous les pouvoirs locaux impliqués dans des opérations immobilières.
Ce texte, qui actualise le contenu de la Circulaire du 20 juillet 2005 relative aux ventes d'immeubles ou acquisitions d'immeubles par les communes, les provinces et les CPAS, ainsi qu'à l'octroi de droit d'emphytéose ou de droit de superficie, s'applique logiquement aussi aux fabriques d'église.
En voici un résumé:
1. Désaffectation du bien
Pour la désaffectation d’un bien, la fabrique doit adopter une décision préalable, expresse, distincte et motivée.
Si le bâtiment était affecté au logement et aux fonctions du desservant, il convient d’être attentif à l’accord préalable du Diocèse concerné quant à cette désaffectation.
2. Ventes d’immeubles
Pour la vente d’immeubles, il faut une décision de principe. Le conseil de fabrique peut tout à fait adopter, au cours d’une même séance, tant les délibérations portant sur la désaffectation du bien que celles sur le principe même de la vente.
La fabrique a la liberté de choisir le type de procédure désiré (vente de gré à gré ou vente publique). Toutefois, le principe d’égalité entre les acquéreurs potentiels doit toujours être respecté.
La fabrique est tenue de procéder à des mesures de publicité adéquates, en particulier pour la vente de gré à gré.
Le compromis de vente constitue un contrat susceptible d’engager la fabrique. Si le document est signé, il est important de le faire sous réserve du consentement à venir du conseil de fabrique, si celui-ci n’a pas encore marqué son accord sur le choix de l’acquéreur.
3. Acquisitions et échanges d’immeubles
Si la fabrique envisage d’acquérir ou d’échanger un bien, elle doit toujours disposer d’une estimation de sa valeur.
4. Généralités
L’estimation vise à garantir que l’opération est conforme à l’intérêt général. Elle est dès lors obligatoire dans chaque cas d’espèce.
La fabrique peut recourir, pour cette estimation, au Comité d’acquisition d’immeubles, à un notaire, à un géomètre-expert immobilier (pourvu que celui-ci est inscrit au tableau tenu par le conseil fédéral des géomètres-experts) ou à un architecte inscrit à l’ordre des architectes. Étant donné qu’il s’agit d’un marché de services, la fabrique devra respecter la législation y afférente.
En principe, l’estimation doit dater de moins d’un an pour être valable.
Il est logique de toujours tenter de négocier le prix à une valeur supérieure à celle d’estimation, dans le but d’optimiser le résultat financier de l’opération pour la fabrique.
La publicité pour l’opération envisagée doit être faite de manière adéquate : la fabrique veillera à diffuser correctement la publicité pour une période convenable via les différents canaux à sa disposition (affichage, annonces dans la presse, sites web spécialisés…).
La circulaire insiste également sur l’importance de la motivation formelle de tout acte administratif.
Cette motivation comprend toujours deux volets :
- La motivation de droit : les textes légaux auxquels la fabrique se réfère pour prendre la décision en cause) ;
- La motivation de fait : les circonstances concrètes qui ont amené la fabrique à adopter la décision.
Soulignons que, pour toute mutation importante dans le patrimoine, il est crucial d’impliquer le Diocèse dans vos communications, dès le début. Le service aux fabriques d’église vous aidera volontiers. Pour les dossiers concernant les édifices affectés aux cultes ou les fondations, l’avis de l’Evêque est en outre obligatoire.
Pour télécharger cette circulaire, visitez le site des pouvoirs locaux.
